Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tác động thế nào đến thị trường?

Thời gian tới, nhân viên môi giới không còn được hành nghề độc lập mà bắt buộc phải thuộc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Ảnh: Kỳ Phương

Giá thành bất động sản sẽ tăng

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho rằng, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm (thay vì 5 năm như luật cũ).

Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Số liệu thống kê của Savills cho thấy, không có nguồn cung mới dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.

Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024. 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

Tuy nhiên, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, có khoảng hơn 100.000 căn hộ từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại, các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn.

Hiện, quy định chưa nêu rõ giá trị thị trường của đất là gì, song theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), đây là mức ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm giao dịch, do các bên tham gia "thuận mua vừa bán" và không bị ép buộc.

Ông Đính cho biết, nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến giá bất động sản tiếp tục tăng bởi khi đó, mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây. Giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.

Luật Đất đai 2024 giúp minh bạch, khơi thông thủ tục pháp lý. Ảnh: Kỳ Phương Bảo vệ người mua, tránh hiện tượng trốn thuế

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh đã đưa ra những lưu ý khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm.

Theo bà Hương, quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã. Trong khi đó, các tổ chức khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã.

Việc quy định về định nghĩa kinh doanh “quy mô nhỏ” (tính về số lượng, diện tích hay giá trị đối với các loại bất động sản) cần chờ thêm các điều khoản và nghị định quy định chi tiết từ Chính phủ để xác định các đối tượng bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, các bên cho thuê nhà hiện có mức độ quan tâm cao đến khái niệm “hộ gia đình”, vì đây là đối tượng không nằm trong quy định được miễn thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã theo luật mới.

Bà Hương cho hay, trong bối cảnh hiện nay, tại Việt Nam còn tồn tại lượng lớn bất động sản đang kinh doanh cho thuê thuộc sở hữu hộ gia đình, sở hữu chung hoặc chưa phân chia thừa kế với nhiều quyền, nghĩa vụ và thực tiễn cuộc sống chồng chéo phức tạp.

Do đó Chính phủ cần lưu ý để có những quy định, hướng dẫn rõ ràng, tránh nảy sinh tiêu cực. Điều này sẽ giúp người dân có thể thuận tiện thực hiện kinh doanh bất động sản nhưng vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình như luật định.

Song song đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể điều kiện bắt buộc áp dụng cho chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng là phải thông qua ngân hàng, các trường hợp khác sẽ do các bên tự thỏa thuận và không bắt buộc qua ngân hàng. Điều này cũng nhằm thể chế hóa nội dung tại Điều 2.6 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Trung ương về tăng cường thực hiện thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Luật cũng quy định rõ doanh nghiệp phải công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; đảm bảo sự công khai, minh bạch của thị trường; tránh sự bất cân xứng trong các thông tin; giúp các đối tượng cần thông tin được tiếp cận một cách nhanh chóng và chính xác.

Đồng thời, quy định giao dịch bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng mua bán là để tránh hiện tượng trốn thuế. Từ việc ghi đúng giá giao dịch mua bán đảm bảo nguồn thông tin, dữ liệu đầy đủ, chính xác để phục vụ công tác quản lý, điều hành đảm bảo sát nhất với thực tế thị trường, nhất là với các quyết định liên quan đến giá.